Na pytania dotyczące nowych rozwiązań i możliwości w zakresie budownictwa mieszkaniowego w samorządach odpowiada Dariusz Giza – Dyrektor Generalny ProPOLIS Consulting.
W kwietniu 2021 r. wejdą w życie przepisy tzw. ustawy „lokal za grunt”. Na czym polega mechanizm proponowany samorządom w tym rozwiązaniu?
W dużym skrócie, samorząd nie mając środków na samodzielne inwestycje mieszkaniowe lub nie chcąc ich angażować, może zdecydować się na przekazanie (sprzedaż) gruntu z własnego zasobu inwestorowi, aby wykorzystać jego potencjał, doświadczenie i zasoby do realizacji inwestycji, w zamian za część mieszkań wybudowanych przez niego o wartości odpowiadającej przekazywanej nieruchomości gruntowej. Co istotne, lokale, którymi inwestor będzie się rozliczał mogą znajdować się w jego innych realizacjach na terenie danej gminy. Ważne, żeby wartość gruntu sprzedawanego odpowiadała wartości mieszkań, które w zamian za ten grunt samorząd ma otrzymać.
Czy to Pana zdaniem dobra propozycja dla samorządów?
To ciekawa propozycja, zbliżona do modelu PPP, dająca możliwość zwiększenia w krótkim terminie liczby mieszkań będących w gestii gminy. Plusem tego rozwiązania jest to, że samorządy nie wykładają środków na realizację inwestycji, nie zaciągają długu i szybciej uzyskują zasób mieszkaniowy dla swoich mieszkańców niż w tradycyjnym procesie inwestycyjnym. Dodatkowo uwalnia się środki na realizację innych zadań.
W ten sposób dostępne stają się zarówno mieszkania dla osób, które zdecydują się, żeby je kupić na rynku pierwotnym w ramach oferty dewelopera, a jednocześnie gminy otrzymują mieszkania dla tych osób, które zainteresowane są lokalami czynszowymi – z możliwością ubiegania się o dopłaty do czynszów w ramach programu „Mieszkanie na start”.
Czy są jakieś pułapki, które mogą się pojawić po stronie samorządu?
Czas pokaże, na pewno wszystko wyjdzie w momencie realizacji. Wiadomo, że nie jest możliwe prowadzenie żadnego zadania bez ryzyka – będzie ono występowało zarówno po stronie samorządu, jak i przedsiębiorcy. Chodzi o m.in. o rzetelność, terminowość itd. Dochodzi do tego przede wszystkim kwestia porozumienia się co do ceny – wartości takiej nieruchomości. Dlatego zawsze, przed podjęciem ostatecznych decyzji warto porównać zarówno sposoby realizacji poszczególnych zadań, jak i źródła ich finansowania.
Czy w zestawieniu z dotychczasowymi projektami ten pomysł jest bardziej trafiony?
Dotychczasowych pomysłów i ich realizacji (m.in. programu Mieszkanie+) nie można uznać za sukces. Skala ich jest skromna. Mam nadzieję, że obecna propozycja jest bardziej przemyślana niż te poprzednie i że uwzględnia ona modyfikacje tego, co wpłynęło na brak sukcesu przy realizacji poprzednich projektów.
Dlaczego warto zwrócić się do niezależnych doradców w kwestii kompleksowych rozwiązań dotyczących samorządowych inwestycji mieszkaniowych?
Mamy obecnie kilka sposobów realizacji i finansowania zadań inwestycyjnych (mieszkaniowych) przez samorządy: obok wchodzącej w życie tzw. ustawy „lokal za grunt”, modele realizowane w partnerstwie publiczno-prywatnym i rozwijany koncept SIM, czyli Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej. Można też zrealizować te zadania z wykorzystaniem własnej spółki komunalnej lub spółki celowej SPV, wykorzystując taki instrument jak obligacje – w tym obligacje przychodowe. Dlatego uważam, że taka sytuacja wymaga tego, by samorząd sięgnął po kartkę i długopis sam, bądź z pomocą kompetentnych doradców i policzył, porównał różne możliwe sposoby i formy finansowania. Naprawdę, z pozoru tańszy pomysł może w praktyce okazać się droższym – oczywiście w całkowitym rozrachunku. Dlatego wszystkie sposoby i źródła należy porównać, a nie angażować się w nie bez zastanowienia. Żeby móc odpowiedzieć jednoznacznie, w którym kierunku dany samorząd powinien pójść, trzeba każdy temat zweryfikować indywidualnie, niezależnie. Nie każdy i nie wszędzie będzie mógł skorzystać z konkretnej opcji. Powinniśmy dążyć do takiego modelu realizacji kompleksowego programu mieszkaniowego w danym samorządzie, który wykorzystuje różnorodne formy finansowania i realizacji – dostosowane do indywidualnych oczekiwań i możliwości.